دلال های ملک بلالتان نکنند!

به گزارش شبکه اطلاع رسانی راه دانا؛ به نقل از "منبری ها"چند سالیست قراردادهای مشارکت درساخت به عنوان راه حلی برای تسهیل گری ساخت و ساز املاک مورد استفاده قرارگرفته است. متاسفانه برخی از افراد سودجو با همکاری برخی از دلالان ملکی وارد این عرصه شده و با سوءاستفاده از ناآگاهی مالکین مشکلات بزرگی را برای مالکین ایجاد نموده اند.

این افراد معمولا تخصصی در زمینه مهندسی ساختمان و معماری نداشته و تجربه ای هم از مدیریت پروژه ندارند و حتی از توان مالی و سرمایه لازم نیز برای انجام مشارکت و پوشش هزینه های ساخت عاجزند.

ورود این افراد به بازار ساخت و ساز مشکلات متعدد و گوناگونی را برای مردم، مالیکن و مسئولین مدیریت شهری ایجاد نموده است.

اینها بر اساس تجربه ای که بعضا در معاملات ملکی و استفاده از تکنیک های تجربی در زمینه مسائل حقوقی و معامله گری حرفه ای املاک و با اشراف بر مشکلات رسیدگی قضایی در جهت نیل به مقاصد سودجویانه خویش مالکین را به طرز پیچیده ای دچار مشکلات ساخته و سپس اقدام به بهره برداری ناجوانمردانه می کنند.

پس از آگاهی یافتن مردم از کلاهبرداری های شبکه ای و هرمی این نوع جدیدی از اقدامات شیادانه محسوب می شود که مفاسد سازمان یافته و مهندسی شده ای را در اقتصاد ملی کشور به وجود میآورد.

پس لازم است مسئولین و مقامات دستگاه های اجرایی ، قانون گذاری، سازمان های اطلاعاتی و امنیتی، انتظامی و قضایی کشور با توجه ویژه به این مفسده هر چه سریعتر نسبت به بررسی و شناسایی روش ها و تکنیک های مورد استفاده توسط این افراد، از گسترش این عملیات فساد انگیز جلوگیری به عمل آورند.

البته شناسایی روش های احتمالی و مقابله با این فساد سازمان یافته بر عهده مقامات صلاحیت دار سازمان های قضایی و بازرسی، مدیران سازمان ها و دستگاه های اجرایی و سازمان اطلاعاتی ،امنیتی و انتظامی است. این نگاشته براساس یک تجربه واقعی تنظیم شده است!

در اینجا تنها به برخی از تکینک های مشاهده شده می پردازیم:

• ایجاد طمع زیاد و تصویر سازی رویایی از آینده مالی وسوسه انگیز،
• ظاهرسازی و بازی در نقش افرادثروتمند با رفت و آمد با ماشین های گرانقیمت و یا اقدام به پذیرایی های پر هزینه،
• شناسایی اطلاعاتی مشکلات مالکین (مانند مشکلات و نیازمندی های اقتصادی، کاری، خانودگی و.. هر آن چیزی که بتوان در صورت لزوم از آن سوء استفاده نمود حتی بصورت جمع آوری اطلاعات از منابع خانوادگی و همسایگی محلی،
• سوء استفاده از متانت، حجب و حیا و خجالتی بودن (این خصیصه ها در مورد مردم بوشهر بسیار رایج بوده و محل نفوذ بسیار مناسبی می باشد)،9
• تظاهر به سرعت در انجام کار علی الخصوص زمان عقد قرارداد ها و گرفتن امضاء بطوریکه شما مهلت فکر کردن هم نداشته باشید،
• بی اهمیت جلوه دادن رسومات معامله رسمی و گرفتن امضاءها و مستندات رسمی ،
• سیاه بازی و جو سازی گروهی با همدستی افرادی که شما از ارتباط مخفیانه آنها بی اطلاعید به ویژه در زمینه قیمت گذاری و شرایط کار،
• گرفتن اسناد و مدارک مالی و مالکیتی بدون ارائه رسید رسمی،
• گرفتن امضاء روی اوراقی که هنوز کامل نشده اند و بخش هایی از آن سفید باشند،
• منحرف نمودن فکر و درخواست های شما از موضوعات مهم و اصلی حتی با تظاهر به عصبیت و عصبانی شدن بصورت هنرمندانه، شلوغ کاری، دوره کردن شما با عوامل از پیش تعیین شده درجلساتی که از پیش طراحی شده است،
• وعده پرداخت نقدینگی و پرداخت ناقص در ابتدای معامله و..

البته روشها و تکینکهای بسیاری در این زمینه مورد استفاده قرارمی گیرند که با توجه به تجربه اندوزی های این قشر روز به روز نیط تکامل بیشتری می یابند.

راهکارهایی برای جلوگیری و مقابله:

با بکار بستن و رعایت نکات ذیل می توان احتمال بروز این نوع وقایع و مشکلات را کمتر نموده و میزان ضرر و زیان و خسارات احتمالی را نیز تا حد زیادی کاهش داد؛

قبل از هر چیز یاد آوری می گردد که مدل حقوقی و اقتصادی قراردادهای مشارکت اساسا نیازمند بازنگری است و اساسا قالب قراردادهای مشارکت فعلی، چندان به سود مالک نمی باشد، چراکه مالک در ابتدا کل سرمایه، یعنی ملک خود را بصورت یکجا در اختیار طرف دیگر قرار می دهد، ثانیا هر زمان و در هر مرحله از پروژه اگر مشکلی پیش آید، ملک مالک گرفتار است و ملک در معرض ریسک و ضمانت سرمایه گذاری است و ثالثا عنان اختیار پروژه در دست سازنده است و عملا مالک دست بسته مجبور است در خدمت سازنده باشد!

با این مقدمه به راهکار هایی می پردازیم که خطرات احتمالی چنین معاملاتی تا حد مطلوبی کاهش میدهد.

1. اهمیت و دقت در کار : اکثر افرادی که مجبور به مشارکت می شوند یا از تمکن مالی برخوردار نیستند و یا در محل حضور ندارند و معمولا ملک مورد معامله تنها دارایی ارزشمند آنها می باشد، پس بخاطر داشته باشید وقتی بزرگترین و با ارزشترین دارایی خود را در اختیار شخصی قرار می دهید و در قبال آن چه تضامینی دریافت می کنید. بیاد داشته باشید چنانچه کمترین اختلافی ایجاد شود چه زیان هایی را بایستی متحمل گردید.پس در مذاکرات رو دربایستی را کنار گذاشته و هیجان زده نیز نشوید شما بزرگترین دارایی را خود را در اختیار قرارداده اید!
2. اعتبار سنجی بنگاه املاک : بیاد داشته باشید ملک بزرگترین سرمایه زندگی اکثر افراد جامعه است و با اتومبیل و وسایل خانه فاصله بسیاری دارد! لذا از انجام معامله در محل های غیر رسمی بپرهیزید و کار را در بنگاه املاک دارای مجوز صنفی معتبر انجام دهید. تحقیق در مورد حسن اعتبار، تایید صلاحیت و خوشنامی فرد دلال یا بنگاه ملکی از طریق درخواست تایید صلاحیت کتبی از سوی اتحادیه مشاوران املاک، درخواست ارائه رضایت نامه رسمی مشتریان قبلی، دریافت تصویر مدارک شناسایی و کسبی قانونی بنگاه دار، دریافت اطلاعات مستندی که نشاندهنده صلاحیت علمی و سنوات و سوابق حرفه ای مدیر بنگاه باشد و انجام تحقیقات محلی الزامی است(خجالت نکشید!). در غیر اینصورت اتحادیه به سختی مسئولیتهای حقوقی و پیامد های کار را می پذیرد و بسختی می تواند به شما یاری رساند.
3. جلوگیری از ورود بنگاه دار به امور فنی، اداری، اجرایی و حقوقی : بنگاه دار از دیدگاه قانونی صرفا بعنوان واسطه گر تجاری (بازاریاب) در قراردادها حق دخالت دارد و لذا از وکیل و داور قراردادن و یا ورود دلال ملکی به امور فنی، اجرایی، حقوقی و اداری بعدی ممانعت نمایید! که در غیر اینصورت نمی توانند حل اختلاف و مصالحه عادلانه نمایند و متاسفانه در برخی از موارد مشاهده شده که حتی از اختلافات بوجود آمده به نفع خود ماهیگیری نموده اند !
4. عدم تحویل اسناد مالکیت: از تحویل مدارک رسمی به خصوص اسناد مالکیت به هر شخصی اعم از دلال، بنگاه دار و یا سازنده و سرمایه گذار تحت هر شرایطی خودداری نمایید (تصویر اسناد مالکیت برای انجام کارهای اداری کافیست). در صورت اصرار بر ضرورت دریافت اسناد مالکیت، حتما سند مالکیت را در قبال یک رسید و یا صورتجلسه کاملا رسمی با مهر و امضای بنگاه دار و یک فقره چک با حداقل دو برابر قیمت ملک بدون خط خوردگی و بدون بابت! و در وجه حامل به امانت بگذارید! بیاد داشته باشید اگر اسناد خود را به هر شخصی بدهید؛ پس گرفتن آن تنها با حکم قضایی امکان پذیر است و افراد شیاد به شدت از این از حربه سوء استفاده می کنند!
5. هویت و سوابق کاری(رزومه)سازنده : نسبت به هویت سازنده بصورت اخذ مدارک شناسایی و هویتی قانونی اطلاع کامل بدست آورده، محل سکونت رسمی وی را بخواهید(حتما ملکیت از خودش باشد و اجاره ای نباشد!)، مدارک تحصیلی مرتبط و سوابق کار حرفه ای مرتبط به همراه برگه سوء پیشنه دریافت نموده و در مورد پروژه های قبلی وی تحقیق نموده و رضایتمندی مالکین قبلی را رسما خواهان شوید! (به هیچ وجه به توضیحات و اظهارات شفاهی در مورد صلاحیت شخصی، فنی و اقتصادی سازنده اطمینان نکنید و مدارک و مستندات رسمی را حتما مطالبه نمایید!).
6. دریافت پرپزال (طرح توجیهی فنی و اقتصادی کامل): سازنده را مکلف نمایید تمامی پرپزال طرح به همراه توجیه اقتصادی، برنامه مدیریتی اداری و فنی اجرایی خود را بصورت رسمی مستند نموده و با زمان بندی مشخص تعهد نموده و به سند رسمی به اصل قرارداد محضری پیوست نماید. این برنامه باید به تایید رسمی کارشناسان فنی مهندسی و اقتصادی شما برسد.
7. اعتبار سنجی اقتصادی سازنده : بسیاری از پیشنهاددهندگان ساخت از منابع و اعتبار مالی لازم برای انجام و اتمام پروژه ساختمانی برخوردار نیستند. دقت بفرمایید اگر متقاضی مشارکت از منابع مالی لازم برخوردار نباشد بایستی این منابع را از محل های دیگری بدست آورد و اولین منابع اعتباری و مالی که به آنها اتکا می نماید عبارتند از : وام بانکی و پیش فروش و یا به ضمانت گذاردن ملک شما ! که این خود به معنی استفاده مکرر از سرمایه و اعتبار شما در ساخت است . در اینصورت با به خطر افتادن و سوء استفاده مجدد از ملک شما قرار است ملک بنا شود.
8. استفاده از مشاوران اقتصادی معتبر : برای بررسی توجیه اقتصادی طرح و همچنین ایجاد توازن در منافع فیما بین بهتر است از نظرات کارشناسی یک مشاور اقتصادی صلاحیت دار سود جست. در این راستا مسائلی مانند: تامین مالی، ارزش افزوده پروژه، اعتبار سنجی سازنده و بسیاری از نکات دیگر روشن می گردد.در این زمینه راهکارهای پیشرفته تری نیز وجود دارد که هنوز بصورت عمومی مورد استفاده نیست، که در صورت نیاز قابل ارائه و فرهنگ سازی می باشد.
9. استفاده از کارشناسان و مهندسان معماری و ساختمانی صلاحیت دار : در رابطه با تنظیم مفاد فنی و مهندسی ساخت و مراحل اجرایی پروژه بایستی حتما از نظر مهندسین و معماران با تجربه و مورد اعتماد استفاده نمایید. این کار احتمال احداث یک بنای نامطلوب در محل ملک شما را بشدت کاهش می دهد. و کیفیت مصالح و ساخت و بنای احداثی را تا حد بالایی تضمین میکند.همچنین زمان بندی و اجرای مطلوب کار را تا حد بالایی تضمین می نماید.
10. استفاده از وکیل و مشاور حقوقی صلاحیت دار : برای کاهش خطرات احتمالی و پرهیز از حفره های پیچیده حقوقی مرسوم در این نوع قراردادها، لازم است حتما از نظرات وکیل معتمد و متخصصین حقوقی املاک در عقد قراردادها و ارائه و دریافت تضامین مالی محکم استفاده کنید.
11. تامل در انعقاد قرارداد و استفاده از مشاوران معتمد: در تمامی مراحل مذاکرات و تبادل اسناد و مدارک حتما به همراه دونفر معتمد مطلع به مسائل تجاری و حقوقی در نشست ها شرکت جسته و با آرامش و تسلط روحی کامل بدون هیچگونه عجله ای کارها را انجام دهید.و از شرکت در جلساتی که تعدادی افراد ناشناس حضور دارند پرهیز نمایید. برای امضای هر سند یک فرصت 48 ساعته بخواهید(از اینکه مشتری برود هراسی نداشته باشید و به حرف هیچکس در این زمینه اعتنایی نکنید!) و پس از تایید وکیل و مشورت سایر افراد معتمد ، آگاه و مطلع با حضور و امضای شهود قابل اتکاء امضاء کنید.
12. شرط ممنوعیت پیش فروش و دریافت وام با ضمانت ملک شما: از آنجا که معمولا سازنده و سرمایه گذار در پروژه های مشارکت یک نفر می باشد به خاطر داشته باشید شما شریکی هستید که تمامی سرمایه خود را در ابتدا به صندوق مشارکت واریز نموده اید و شریک شما شاید در طول دوسال و بتدریج این کار را انجام میدهد!پس بهوش باشید و در قرارداد خود هیچگونه حق معامله ملک، پیش فروش و اخذ وامی را تا اتمام سرمایه گذاری و تکمیل بنا نپذیرید و در غیر اینصورت ضمن رعایت موارد اخذ ضمانت حقوقی و مالی ، موارد محافظتی و امنیتی امتیازهای ما به ازاء را حتما طلب نمایید!
13. وکالت بلا عزل و توکیل به غیر ممنوع : اکثر وکالتهای داده شده بلاعزل تنظیم می گردند، بهتر است این موضوع را نپذیرفته و مدت وکالت را مشروط به حسن انجام کار و یا رعایت سایر شرایط حقوقی موجه نمایید! از آنجا که بسیاری از سازندگان دلال مسلک اقدام به انتقال معامله به غیر می کنند حتما درقراردادتان این کار را منع کنید و یا توکیل به غیر را مشروط به اجازه رسمی خود نمایید!
14. صورتجلسه تحویل ملک و اسناد و مدارک : تمامی اسناد و مدارک (تصویر مدارک ) و شرایط اولیه ملک کاملا مستندسازی و تصویر برداری گردد و سپس تحت نظر کارشناس رسمی دادگستری طی صورتجلسه ای با حضور حداقل 4 شاهد از سوی طرفین تحویل سازنده گردد.
15. مستندسازی بیواسطه و رسمی کلیه تعهدات، توافقات و مذاکرات : بهتر است تمامی موارد فنی، اجرایی، توافقات مالی و حقوقی را جهت ثبت در محضربصورت پیش نویس بدقت و با کمک مشاورین فنی مهندسی و حقوقی تهیه و تدوین و کامل نموده (بدون هیچگونه امضاء و تاییدی)؛ به سازنده پیشنهاد نمایید و پس از تکمیل و تایید نهایی طرفین دقیقا همان را در محضر بصورت کاملا رسمی ثبت نمایید. هر تصمیم و یا مذاکره و یا درخواستی باید از سوی طرفین کاملا بصورت رسمی به انجام رسد و از پاسخگویی و دریافت نظرات و اخذ و تحویل تاییدیه های شفاهی جدا اجتناب نمایید. تمامی مذاکرات بایستی بصورت رسمی صورتجلسه گردد و با حضور حداقل دو شاهد از سوی طرفین با درج تاریخ به امضاء و تایید برسد. برای تمامی مراحل انجام و پیشرفت کار طبق برنامه ای که قبلا به تایید رسیده است گزارش کار و صورت هزینه رسمی طلب نمایید، که در غیر اینصورت در زمان بروز اختلافات احتمالی مشکلات گسترده ای را برای شما بوجود خواهد آورد. هر گونه تخلف و عدول از تعهدات سازنده از برنامه متن قرارداد را بلافاصله و با دقت تمام بصورت اظهار نامه قانونی تذکر دهید!
16. فسخ قرارداد: شرایط فسخ و تمرد از تعهدات قرارداد را بصورت کاملا دقیق و با در نظر داشتن احتمال بوجود آمدن بدترین شرایط ممکن به صورت کاملا روشن و منطقی طراحی نمایید و خسارات و عواقب خروج و عدول از تعهدات را بطور دقیق محاسبه و در قرارداد محضری درج نمایید و ضمانت های لازم را هنگام انعقاد قرارداد دریافت نمایید.
17. شفافیت و قاطعیت مالی : مطالبات مالی اولیه شرط معامله را نقدا فی المجلس دریافت نمایید و از به تعویق انداختن آن به زمان های بعدی توسط سازنده بشدت اجتناب نمایید.

بدیهی است مسائل بیشماری است که در هر معامله بایستی به آنها دقت نمود و اینها و تنها برخی از مواردمهمیست که بایستی در امر مشارکت در ساخت مورد توجه قرارگیرند البته همانطور که قبلا نیز شاره شد تاکید می گردد با گرفتن مشاوران خبره حقوقی، اقتصادی و فنی مهندسی تا حد زیادی مشکلات و خطرات احتمالی شما کاهش می یابد.

مهندس عبدالرحیم (یاعلی مدد) جوان مهر

پژوهشگر و طراح پروژه های ملی.طراح و تحلیلگر اقتصادی . طراح کسب و کار های نوین

/ انتهای پیام